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在高熱、剎車(chē)及清理整頓后，新一輪特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)，再被套上新新“緊箍咒”。

9月30日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部、文化和旅游部等十部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)全國(guó)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展導(dǎo)則的通知》。這一《導(dǎo)則》指出，特色小鎮(zhèn)應(yīng)聚焦產(chǎn)業(yè)細(xì)分門(mén)類(lèi)，做強(qiáng)做精特色產(chǎn)業(yè)集群，特色產(chǎn)業(yè)投資占總投資比例原則上不低于60%，培育競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的領(lǐng)航企業(yè)，文化旅游類(lèi)的特色小鎮(zhèn)接待旅游的人數(shù)原則上每年不少于50萬(wàn)人次。這個(gè)《導(dǎo)則》強(qiáng)調(diào)除了原有的傳統(tǒng)民居外，特色小鎮(zhèn)建設(shè)用地中，住宅用地的占比原則上不超過(guò)30%，鼓勵(lì)控制在25%以下。

結(jié)合去年9月國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的規(guī)定，要求控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，并設(shè)置了三道紅線和房地產(chǎn)企業(yè)的四檔分類(lèi)。我們簡(jiǎn)單回顧一下，它們分別是：

紅線1：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%

紅線2：凈負(fù)債率不得大于100%

紅線3：現(xiàn)金短債比不小于1

根據(jù)這三道紅線，把房企分為了紅、橙、黃、綠四檔。紅色檔是如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；橙色檔，如果碰到兩條線，負(fù)債年增長(zhǎng)率不得超過(guò)5%；黃色檔是碰到一條線，負(fù)債年增長(zhǎng)的速度不得超過(guò)10%；綠色檔是三條紅線都沒(méi)有碰到，負(fù)債的年增速不得超過(guò)15%。

在這個(gè)背景下，我們可以看到“文旅+地產(chǎn)”的模式，基本上“壽終正寢”。過(guò)去很多年，中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)的一部分企業(yè)是以地產(chǎn)的模式在做文旅，基本模式基本包括了“地產(chǎn)+五星酒店”、“地產(chǎn)+主題公園”、“地產(chǎn)+度假村”、“地產(chǎn)+文旅融合體”、“地產(chǎn)+特色小鎮(zhèn)”，基本模式換湯不換藥，基本是以地產(chǎn)的快進(jìn)快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求，基本上跟文旅的長(zhǎng)周期、慢收益，綜合效益的平均，長(zhǎng)效收益的規(guī)律很難兼容。

最近北京環(huán)球影城的開(kāi)業(yè)，從一個(gè)側(cè)面也給文旅產(chǎn)業(yè)上了一堂課，真正的文旅項(xiàng)目還是要回歸到核心產(chǎn)品的打造，逐漸完善運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，以游客的滿意度為核心的服務(wù)體系，以及持續(xù)不斷優(yōu)化的產(chǎn)品體系及運(yùn)營(yíng)價(jià)值的不斷釋放，帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溢出效應(yīng)，以及收益平衡的模式也需要精心的設(shè)計(jì)。與區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體要達(dá)成價(jià)值的平衡，也需要新的模式和基于長(zhǎng)遠(yuǎn)共贏機(jī)制的設(shè)計(jì)。

文旅的新時(shí)代即將到來(lái)，十部門(mén)聯(lián)合去糾偏特色小鎮(zhèn)也是一個(gè)非常強(qiáng)烈的信號(hào)，讓我們拭目以待。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)一度走熱

這不只是特色小鎮(zhèn)的新信號(hào)，也是文旅地產(chǎn)模式的新信號(hào)。

特色小鎮(zhèn)推動(dòng)發(fā)展的重要背景是，通過(guò)培育特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)，探索小鎮(zhèn)建設(shè)健康發(fā)展之路，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)。

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化、新農(nóng)村，是特色小鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)的“三角”，產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展，城鎮(zhèn)化推進(jìn)，三農(nóng)發(fā)展等，特色小鎮(zhèn)某方面被賦予了新載體或新入口角色。

這些考量或規(guī)劃，在當(dāng)前其實(shí)也依然是發(fā)展重點(diǎn)。

初期，特色小鎮(zhèn)發(fā)展被鼓勵(lì)，走向火熱，但較快就走向被抑制、整治：

2016年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量；

2016年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》；

2016年10月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》；之后，住建部、農(nóng)行、國(guó)開(kāi)行先后發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》和《關(guān)于推進(jìn)開(kāi)發(fā)性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》；

同期，住建部公布第一批127個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)名單；

2017年2月，住建部、國(guó)開(kāi)行發(fā)布《關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)促進(jìn)脫貧攻堅(jiān)的意見(jiàn)》；2017年3月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》；

2017年8月，住建部公布第二批276個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)名單，共403個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)產(chǎn)生。

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，呼應(yīng)了地方推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的訴求，也順應(yīng)了國(guó)內(nèi)不少房企的轉(zhuǎn)型的考慮，房企成為特色小鎮(zhèn)投建的主力軍之一，很快，國(guó)家級(jí)+各地方創(chuàng)建的省級(jí)特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)數(shù)量超過(guò)2000個(gè)。

據(jù)公開(kāi)信息，在不少省市曾公開(kāi)的未來(lái)投資計(jì)劃中，特色小鎮(zhèn)是其中重要內(nèi)容之一，比如河北預(yù)計(jì)將投資2000億元，到2022年建設(shè)100個(gè)特色小鎮(zhèn)；浙江計(jì)劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個(gè)特色小鎮(zhèn)；安徽預(yù)計(jì)到2021年，要培育和規(guī)劃建設(shè)80個(gè)左右省級(jí)特色小鎮(zhèn)等。

“好日子”沒(méi)有持續(xù)多久

但特色小鎮(zhèn)的命運(yùn)分叉也開(kāi)始連續(xù)出現(xiàn)：

首先是對(duì)一哄而上的無(wú)序發(fā)展提出“規(guī)范推進(jìn)”。2017年12月，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土部、環(huán)保部、住建部四部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》。

2018年3月前后，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》中表示：對(duì)已公布的兩批403個(gè)全國(guó)特色小城鎮(zhèn)、96個(gè)全國(guó)運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)，開(kāi)展定期測(cè)評(píng)和優(yōu)勝劣汰。特色小鎮(zhèn)的日子不再“安穩(wěn)”，不再旱澇無(wú)虞。

更重磅的文件出現(xiàn)在2018年8月30日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》（發(fā)改辦規(guī)劃〔2018〕1041號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“1041號(hào)文”），明確未來(lái)特色小鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展方向，提出逐年淘汰三類(lèi)特色小鎮(zhèn)：

住宅用地占比過(guò)高、有房地產(chǎn)化傾向的不實(shí)小鎮(zhèn)，政府綜合債務(wù)率超過(guò)100%市縣通過(guò)國(guó)有融資平臺(tái)公司變相舉債建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)小鎮(zhèn)，以及特色不鮮明、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問(wèn)題小鎮(zhèn)。

可以說(shuō)，“1041號(hào)文”算是特色小鎮(zhèn)投建的一個(gè)“分水嶺”，使得特色小鎮(zhèn)的發(fā)展告別了命名制，走向了創(chuàng)建達(dá)標(biāo)制，設(shè)立了標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo)發(fā)展體系，從“多而廣”向“小而精”發(fā)展。

其明確了特色小鎮(zhèn)非建制鎮(zhèn)非產(chǎn)業(yè)園區(qū)，明確了特色小鎮(zhèn)的利用國(guó)土空間和建設(shè)用地大小，也明確了特色小城鎮(zhèn)為建制鎮(zhèn)，明確了各自的定位與條件，這是自2016年開(kāi)始探索特色小鎮(zhèn)以來(lái)最明晰的界定。

這對(duì)被詬病的房地產(chǎn)化現(xiàn)象形成了更多規(guī)制。

為規(guī)避特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)傾向，“1041號(hào)文”還提出，優(yōu)化供地用地模式，合理安排建設(shè)用地指標(biāo)，依法依規(guī)組織配置農(nóng)業(yè)用地和生態(tài)用地，鼓勵(lì)點(diǎn)狀供地、混合供地和建設(shè)復(fù)合利用。

有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國(guó)淘汰整改了419個(gè)“問(wèn)題小鎮(zhèn)”。

在“1041號(hào)文”中，一個(gè)重要指向是“產(chǎn)業(yè)”表述或定調(diào)突出。其提出，特色小鎮(zhèn)的指標(biāo)類(lèi)型排列中，先后分別是“宜業(yè)”“宜居”和“宜游”。特色小城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)指標(biāo)類(lèi)型中，先后分別是“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”、“公共服務(wù)”和“綠色生態(tài)”。這些相比前述“休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居”的排位順序，已然迥異，曾經(jīng)一度的特色小鎮(zhèn)幾乎等同特色文旅小鎮(zhèn)的對(duì)位，也被直接打破。

宜業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前置，表明了產(chǎn)業(yè)依然是特色小鎮(zhèn)（小城鎮(zhèn)）的主導(dǎo)，是評(píng)估的核心指標(biāo)。

當(dāng)然，文旅特色小鎮(zhèn)依然還有不小的發(fā)展空間，上述《導(dǎo)則》中提到，“擁有相應(yīng)資源稟賦地區(qū)可著重發(fā)展商貿(mào)流通、文化旅游、體育運(yùn)動(dòng)及三產(chǎn)融合類(lèi)特色小鎮(zhèn)”。但是，“文化旅游類(lèi)的特色小鎮(zhèn)接待旅游的人數(shù)原則上每年不少于50萬(wàn)人次”，這又像一道“緊箍咒”，畢竟，年游客量50萬(wàn)人次，門(mén)檻不低，對(duì)文旅業(yè)態(tài)規(guī)模、創(chuàng)新性及其運(yùn)營(yíng)能力，還有文旅實(shí)質(zhì)用地規(guī)模等，都提出了較高要求。

《導(dǎo)則》提出“房住不炒底線”，在當(dāng)前環(huán)境下，這一句的含義，對(duì)特色小鎮(zhèn)投建運(yùn)營(yíng)背后的目的地政府、企業(yè)等主體來(lái)說(shuō)，已經(jīng)明然。

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特色小鎮(zhèn) 文旅地產(chǎn)

發(fā)表評(píng)論

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