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如果你是個(gè)旅游愛好者，那么無論你去到哪里，多半繞不過一份差不多的“景區(qū)套餐”。

全國(guó)各地的景區(qū)，你都能找到差不多的烤腸，差不多的臭豆腐。

人們舉著差不多的轟炸大魷魚，端著差不多的老酸奶。

街邊20塊錢一根的，是差不多的特色冰棍，造型差不多都是兵馬俑、熊貓和黃鶴樓。

截圖來源：小紅書

如果你還想帶點(diǎn)旅游紀(jì)念品當(dāng)伴手禮，那么你還可以在工藝品店發(fā)現(xiàn)差不多的木刀，差不多的牛角梳和差不多的絲綢圍巾。它們差不多都made in 義烏。

文藝一點(diǎn)的年輕人可能看不起這些東西，他們會(huì)去差不多的文創(chuàng)商店，寫差不多的明信片，買差不多的牛皮筆記本和廉價(jià)印章。

而且這些店差不多都在放差不多的“滴答滴答滴答滴答”。

為什么從南鑼鼓巷到河坊街，從寬窄巷子到田子坊，全國(guó)各地的歷史文化街區(qū)，都長(zhǎng)著一副差不多的面孔？

當(dāng)商業(yè)化的春風(fēng)吹遍旅游業(yè)，為什么帶來的是廉價(jià)而又千篇一律的業(yè)態(tài)？

那些被本地人蔑稱為“騙外地人的”步行街，為什么成為了中國(guó)旅游商業(yè)的主流？

其實(shí)之前有很多人聊過這個(gè)話題，大多數(shù)都是從旅游行業(yè)的角度展開的。

我會(huì)換一個(gè)角度，從城市經(jīng)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)的角度來審視歷史文化街區(qū)。

我之前常說“萬(wàn)物基于房地產(chǎn)”，在我看來，所有線下商業(yè)歸根結(jié)底都是地產(chǎn)邏輯下的產(chǎn)物。

地產(chǎn)邏輯對(duì)中國(guó)的商業(yè)現(xiàn)象，其實(shí)是有很強(qiáng)的解釋力的。

照慣例先放結(jié)論。

在我看來，許多歷史文化街區(qū)既不是旅游景區(qū)，也不是城市有機(jī)的一部分。

它本質(zhì)上是一個(gè)城市主題的消費(fèi)樂園，一個(gè)商業(yè)驅(qū)動(dòng)下的二維百貨大樓。

這里聲明一下，這期內(nèi)容里會(huì)提到一些城市和景區(qū)，但絕對(duì)不是為了打地圖炮。如果某些措辭讓你覺得不舒服或者有異議，在這里先給大家鞠躬了！

首先，我問個(gè)問題，歷史文化街區(qū)是如何產(chǎn)生的？

很多人可能認(rèn)為，當(dāng)然是先有了歷史文化遺產(chǎn)，有值得一看的人文景觀，才有了這些老街和旅游區(qū)。

但事實(shí)上，中國(guó)的歷史文化街區(qū)，開發(fā)時(shí)間絕大多數(shù)都不超過三十年。

因?yàn)闅v史文化街區(qū)并不是天然就在那里的，是需要經(jīng)過改造的。

這里的改造包括兩種模式，一種是自下而上的模式。

例如南鑼鼓巷，很長(zhǎng)時(shí)間里都是破敗的胡同雜院。90年代，附近中央戲劇學(xué)院的學(xué)生為了接私活，開始在學(xué)校周邊租房子。

南鑼鼓巷

文藝青年多了，咖啡店和酒吧也開了起來，Livehouse和小劇場(chǎng)吸引了來自全國(guó)各地，不同文化背景，不同階層和興趣的人們。

雖然南鑼鼓巷本身就具備胡同文化的基因，保有大量北京傳統(tǒng)建筑，但真正讓這個(gè)地區(qū)和其他地域區(qū)分開來的，是90年代到00年代建立起來的青年文化底色。

許多人將南鑼鼓巷稱為“北京的布魯克林”。

一直到這個(gè)階段，這里都還稱不上景區(qū)，更像是一個(gè)自發(fā)形成的“街坊”。

改變發(fā)生在2008年前后，那一年，南鑼鼓巷被紐約時(shí)報(bào)和時(shí)代周刊密集報(bào)道，被譽(yù)為中國(guó)必去的四個(gè)地點(diǎn)之一。

加上奧運(yùn)會(huì)期間全球游客涌入，南鑼鼓巷知名度爆發(fā)式上升。

此后，南鑼鼓巷的商業(yè)化發(fā)展才被推動(dòng)，有了如今旅游勝地的樣子。

2005年，南鑼鼓巷一年的客流不到6萬(wàn)人，而光是2009年，一年的客流就達(dá)到160萬(wàn)。

如今到了國(guó)慶或者五一，隨便一天可能人流都能達(dá)到十幾萬(wàn)。

上海的田子坊路徑也是類似。

田子坊

田子坊甚至沒有很深厚的歷史文化底蘊(yùn)。

過去，這里是位于上海泰康路的普通住宅街區(qū)，建成于1912年到1936年之間。

因?yàn)槲恢锰幵谂f時(shí)代法租界和華界的邊緣，所以住宅質(zhì)量并不好，還遺留下大量的里弄工廠建筑。

但大家知道，藝術(shù)家是特別喜歡舊工廠的。許多城市的藝術(shù)街區(qū)，都是以老工廠為基礎(chǔ)建設(shè)起來的。

1998年，在當(dāng)?shù)亟值栏刹亢驮O(shè)計(jì)大師吳梅森的邀請(qǐng)下，著名旅美藝術(shù)家陳逸飛入駐。

此后，大量知名藝術(shù)家和工藝品商店先后入駐泰康路，逐漸具備了藝術(shù)氣息。

2001年，畫家黃永玉以古代畫家田子方為泰康路210弄題名“田子坊”。

田子坊大門

以藝術(shù)創(chuàng)意街區(qū)為基底，田子坊作為“上海新文化地標(biāo)”，得到了進(jìn)一步的開發(fā)和整治。

隨著游客的涌入，這里的業(yè)態(tài)，也從過去的藝術(shù)工作室為主，轉(zhuǎn)變?yōu)椴惋嫗橹鞯穆糜紊虡I(yè)。

從這兩個(gè)案例可以看出，自下而上的模式重視社區(qū)居民的主動(dòng)參與，因?yàn)楸Ａ袅司幼∩鷳B(tài)，所以歷史延續(xù)性和原真性都會(huì)比較強(qiáng)。

另一種模式則是自上而下的。

由政府主導(dǎo)，開發(fā)商提供資金和商業(yè)運(yùn)營(yíng)。這種模式是完全商業(yè)化的，將原始的居住功能完全剝離，居民整體動(dòng)遷。

這個(gè)模式的代表是成都的寬窄巷子，以及大規(guī)模拆建和小規(guī)模維護(hù)相結(jié)合的上海新天地。

因?yàn)槭墙y(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，所以整體觀感上會(huì)比較“規(guī)整”，和高端商業(yè)的結(jié)合也會(huì)比較好。

但無論是哪種模式，都普遍遵循一條非常明確的邏輯：

首先是一定的文化/歷史基底，然后是以政府或當(dāng)?shù)厥忻駷橹鲗?dǎo)的社區(qū)改造，最后完成商業(yè)化，成為城市名片。

在這個(gè)邏輯里，核心要素反而不是歷史文化，而是商業(yè)開發(fā)和后期的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

如果開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)能力充足，即使田子坊這樣“天賦平平”的街區(qū)，也可以運(yùn)作成城市文化名片。

為什么說歷史文化街區(qū)其實(shí)屬于商業(yè)綜合體的一種呢？

因?yàn)槌藳]有天花板，沒有二三四五六樓，它和萬(wàn)達(dá)凱德來福士都沒什么差別。

兩者核心模式是相似的：空間開發(fā)，吸引人流，商戶入駐。

只不過它們吸引人流的方式不一樣。

商場(chǎng)靠的是選址、品牌以及購(gòu)物的功能性吸引消費(fèi)者。而歷史文化街區(qū)需要用（經(jīng)過包裝的）歷史文化景觀來吸引游客。

事實(shí)上，現(xiàn)在許多商場(chǎng)也在有意識(shí)增加自己的旅游屬性，比如邀請(qǐng)知名建筑師來設(shè)計(jì)外觀，引入各種藝術(shù)裝置、網(wǎng)紅展、打卡點(diǎn)。

這里插一句，可能是我審美水平有問題，很多商場(chǎng)的設(shè)計(jì)，有的非常陰間，有的十分魔幻，說實(shí)話我不是很能理解。

不過看完史里芬老師的視頻，我就覺得正常了，魔幻才是中國(guó)商業(yè)綜合體的終極形態(tài)。

話說回來，中國(guó)的商場(chǎng)還有一個(gè)特征，就是高度同質(zhì)化。

比如老商場(chǎng)的一層一定是美妝和珠寶柜臺(tái)，二層以上依次是女裝，童裝，男裝，運(yùn)動(dòng)。

展現(xiàn)出一條清晰的消費(fèi)鄙視鏈：女人＞小孩＞男人＞打野球的大學(xué)生。

新一點(diǎn)的綜合體，一樓一定有星巴克、耐克和華為，三四樓多半是美容店和教培機(jī)構(gòu)（的遺?。?，五樓以上必定有火鍋、烤肉和港式茶餐廳。頂樓可能還有個(gè)電影院。

高端商場(chǎng)最核心靠近入口的商鋪，絕大多數(shù)都留給了LV和Gucci這些奢侈品。如果有家愛馬仕，那就更顯檔次了。

同理，各個(gè)地方的歷史文化街區(qū)越來越像，也是個(gè)必然結(jié)局。

那么為啥都要做的一樣？為什么沒人搞差異化？

寫這篇稿子的時(shí)候，我和一個(gè)朋友聊起來，才知道幾年前他也投資過景區(qū)餐飲。

就在靠近南鑼鼓巷的北口，鼓樓東大街上投了一家咖啡館。業(yè)務(wù)也很簡(jiǎn)單，就是賣咖啡，賣果汁和奶茶，價(jià)格不便宜，二三十一杯。

這筆投資是扎扎實(shí)實(shí)賺到了錢，畢竟景區(qū)人流如織，大家都有喝飲料解渴的需求。飲料的盈利模型又簡(jiǎn)單，毛利特別高，只要人流量大，一定能賺到錢。

我問他，房租不貴嗎？

他說他入場(chǎng)早，雖然房租貴，但是人流量實(shí)在太大，還是能賺到不少錢的。后來租金漲得有點(diǎn)受不了，而且一年一簽，年年漲租，他就撤了。

他告訴我，做景區(qū)餐飲，必須選一種穩(wěn)穩(wěn)能賺到錢，有足夠利潤(rùn)空間，最好是被反復(fù)驗(yàn)證過的模式。

因?yàn)樽饨鹛F，容錯(cuò)率非常低，同質(zhì)化就無法避免。

還是拿商場(chǎng)打個(gè)比方。

如果你是個(gè)特立獨(dú)行的商場(chǎng)經(jīng)理，你把一樓的黃金商鋪給了書店，給海瀾之家、七匹狼超長(zhǎng)免租，把珠寶、化妝品全趕到地下一層，二樓就開始安排電影院和美食城。

然后商場(chǎng)虧損了，倒閉了，你的老板順手就把你安排到地下十八層了。

從這個(gè)角度來說，經(jīng)營(yíng)者選擇一種千篇一律的模式，其實(shí)是個(gè)很合理的選擇。

你不整活，不一定能活，但是你要是劍走偏鋒，99%的可能性，市場(chǎng)會(huì)讓你死得很難看。

對(duì)歷史文化街區(qū)，這個(gè)規(guī)律同樣是生效的，而且生效的方式更加殘酷。

首先，景區(qū)的商業(yè)空間比商場(chǎng)更稀缺。

在旅游場(chǎng)景下，商鋪選址只有一個(gè)原則：離景區(qū)越近越值錢，離人流越近越值錢。

沒有合適不合適，好的商鋪一定貴。

比如南鑼鼓巷，08年之前，50平米的店鋪月租只要幾千塊，2017年，就至少要10萬(wàn)。

而離得不遠(yuǎn)的國(guó)子監(jiān)附近，租金可能不到五分之一。

景區(qū)商業(yè)還要承擔(dān)純商業(yè)空間不需要承擔(dān)的成本，歷史建筑需要修繕改造維護(hù)，居民需要拆遷安置，不拆遷的居民需要改善生活環(huán)境，這些社會(huì)成本都需要景區(qū)商業(yè)來承擔(dān)。

其次，景區(qū)的商業(yè)可選擇的范圍比商場(chǎng)更窄，一般只有兩大塊。

一塊是景區(qū)商品，包括紀(jì)念品和特產(chǎn)。另一塊就是餐飲小吃，包括正餐餐飲、特色小吃以及水飲零食。

第三，歷史文化街區(qū)面對(duì)的消費(fèi)者，也就是游客群體，和城市本地居民的消費(fèi)模式也是不一樣的。

游客雖然流量巨大，但是人均消費(fèi)能力其實(shí)不高。

文旅部數(shù)據(jù)來看，2021年，國(guó)內(nèi)全年人均旅游消費(fèi)也只有899.28元。而且大部分都是一次性消費(fèi)，不存在回頭客。

在這樣的場(chǎng)景里，景區(qū)商業(yè)的容錯(cuò)率其實(shí)更低，同質(zhì)化就會(huì)更嚴(yán)重。

只有低單價(jià)，高毛利，不占用店鋪面積，供應(yīng)鏈穩(wěn)定，可復(fù)制性強(qiáng)的商品能在這里存活。

比如烤面筋和狼牙土豆；比如小徽章和冰箱貼；比如網(wǎng)紅冰淇淋和網(wǎng)紅酸奶。各位也可以把你在景區(qū)經(jīng)常能看到的同質(zhì)化商品在評(píng)論區(qū)分享。

而且在高昂的租金之下，對(duì)很多景區(qū)商戶來說，很有可能是一段時(shí)間內(nèi)的最優(yōu)解。

如果再進(jìn)一步思考，同質(zhì)化的景區(qū)商業(yè)，坑的不僅是游客，也坑了當(dāng)?shù)鼐用瘛?/p>

知名滬語(yǔ)up主G僧東老師開過一個(gè)玩笑，上海人一旦踏進(jìn)田子坊，就會(huì)被開除上海戶籍。

這個(gè)話不是沒有道理的。

因?yàn)樵跉v史文化街區(qū)里，那些非標(biāo)準(zhǔn)化的，單價(jià)比較高的，利潤(rùn)不夠厚的，不適合走量的，追求復(fù)購(gòu)率的商品完全存活不下去。

而對(duì)于生活在當(dāng)?shù)氐木用駚碚f，這些業(yè)態(tài)才是他們所需要的。

事實(shí)上，不是本地居民看不起旅游景點(diǎn)，而是這些旅游景點(diǎn)的業(yè)態(tài)正在把本地居民趕走。

在社會(huì)學(xué)里，有一個(gè)概念叫做“士紳化”，又叫中產(chǎn)階級(jí)化，指的是城市發(fā)展中，一個(gè)社區(qū)在中產(chǎn)人群進(jìn)入之后，改變了過去的形態(tài)，變得體面、標(biāo)準(zhǔn)化而單調(diào)。

而在士紳化的過程中，過去的市井文化會(huì)被侵蝕，人際關(guān)系被切斷，城市原本的審美價(jià)值會(huì)被破壞。

為了彌補(bǔ)這種破壞，也為了從原本的審美價(jià)值中汲取利益，城市發(fā)展往往會(huì)在一定程度上保留、維護(hù)過去的城市景觀。

這是比較高級(jí)的方法，如果做得好，是可以豐富城市文化的。

但是大多數(shù)資本和運(yùn)營(yíng)者水平不夠。

他們能做的，就是保留一個(gè)歷史文化的空殼，按照刻板印象來打造，在內(nèi)里填充同質(zhì)化的小商品和餐飲店。

于是，一個(gè)只屬于游客的步行街被打造了出來。

在我看來，如果你去旅游，只去所謂熱門景區(qū)，某種程度上就是進(jìn)入了一個(gè)城市的平行宇宙。

你以為喝了一碗老酸奶，買了點(diǎn)紀(jì)念品，就走進(jìn)了“老上海”、“老北京”、“老杭州”，感受了當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)情，其實(shí)看到的都是商業(yè)化打造出來的刻板印象。

而這個(gè)業(yè)態(tài)的終極形態(tài)，我在去年的內(nèi)容里提過，其實(shí)就是文和友這樣的品牌。

他們復(fù)刻了城市的舊日景觀，把過去一個(gè)個(gè)臨街小店裝進(jìn)一個(gè)六七層樓的綜合體里面，販賣所謂的往日情懷。

一個(gè)高仿老城區(qū)，居然能讓本地人排隊(duì)排出幾萬(wàn)號(hào)，這魔幻嗎？

所以本地人也不要以為，不去這些“騙外地人的地方”花錢就行了。

如果你生活的這幾年，恰好經(jīng)歷了城市化的進(jìn)程，應(yīng)該就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

你曾經(jīng)能在家樓下就能吃到的本地小吃，已經(jīng)只能在這類景區(qū)才能大規(guī)模看到了。

你可以數(shù)數(shù)，你家那些“只有本地人”才去的地方，是不是已經(jīng)很少，并且隨時(shí)有消失的可能。

當(dāng)市民文化逐漸逝去，你還是會(huì)選擇走進(jìn)這些地方尋找回憶，你會(huì)成為你家鄉(xiāng)的游客。

而你過去的生活，遲早會(huì)被這些商業(yè)綜合體所擠壓破壞。

當(dāng)?shù)图?jí)的商業(yè)化逐漸侵蝕城市的生活空間，沒有人能夠置身事外。

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